最高法判例:为规避限购政策,订立的“借名买房”合同无效

原创    盈科法匠律师    2021-05-06

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随着国家对于房地产产业的调控,不少地区都出台“限购”政策抑制房地产过热、房价不断上涨的现象。针对此政策,不少人动了“借名买房”的心思来规避“限购政策”。

那么这种“借名买房”的行为是否具有法律效力,又有怎样的风险呢?

本文将结合具体案例,和大家分析“借名买房合同”的法律效力和由此带来的法律风险——

一、因“借名买房”签订的合同是否具有法律效力?

答案是:目前学界对于这个问题是存在争议的,司法实践中也有不同的裁判观点。

观点一:协议具有约束力,当认定为有效合同

《民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

根据上述法律规定,当两个具有相应的民事行为能力的人在自愿的情况下,达成的不违反法律规定的协议,都应当认为有效。

当然,也有人提出“借名买房”是为了规避“限购政策”,是不是可以视为违反法律、行政法规?

对于这个问题,不少法院在审理过程中持有反对观点:即房屋的上市限购政策并不属于法律法规范畴,只是从维护市场交易秩序的角度出发的一种规定,因此不属于《民法典》中对民事行为无效的“违反国家强制性规定”的情况。

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观点二:违背公序良俗,不是有效合同

通过检索类案裁判文书,此前最高法院对一起涉及“借名买房”的案例进行宣判,认定了在涉案房屋中存在的“借名买房”的民事行为无效。

【相关案例:(2020)最高法民再328号】

在本案中,徐某欣为规避当地的限购政策,与曾某外签订《房产代持协议》,并由徐某欣本人支付全部购房款且一直实际使用占有涉案房屋。

后曾某外因替人担保承担连带给付责任,法院将其名下实为徐某欣的房屋强制查封执行。徐某欣向法院提交了购房款证明、燃气费和取暖费等证据,证明房屋实为自己所有,不属于曾某外。

法院经审理认为,徐某欣与曾某外之间存在的规避国家限购政策的借名买房合同关系,因违背公序良俗、损害社会公共利益和社会秩序而无效:

司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥,则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长,鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益,不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符,而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空,阻碍国家宏观经济政策落实,影响经济社会协调发展,损害社会公共利益和社会秩序。故徐某欣与曾某外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效。

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二、“借名买房”合同若被认定无效,由此将带来哪些法律风险?

“借名买房”合同被法院裁定无效时,那么从法律关系来说:房屋所有权将属于“借名人”,而不属于“实际出资人”,由此将带来以下一系列风险——

1、政策性房屋

国家为缓解住房压力,建设“经济适用房”等政策性房屋。买卖此类房屋,需具有相应的资质。

如果在购买此类政策性房屋时存在“借名买房”的行为,该行为将因违反政策和法律而被认定无效(这一点区别普通商品房,司法实践中认定无效基本不存在争议)。因此,若借名人反悔且合同该被认定无效时,将导致实际出资人无法正常取得房产。

2、普通房屋

在借名购买普通房屋,也就是正常商品房时,若借名人不承认“借名买房”事实,由此引发纠纷,那么就会出现前述“一”中已经提到,此类合同存在被法院认定无效的可能。

即借名人主张该房产实际为自己所有并非一定可以得到法院支持。

3、第三人异议时,将出现纠纷

当时双方签订“借名买房”合同后,若法院认定该合同无效时,又出现第三人对双方的行为存在异议,比如借名人的配偶提出否决异议,该房屋则存在被认定为夫妻共同财产的可能。

4、出售、抵押等纠纷

如果借名人故意将房屋进行出售、或者因借名人的担保行为,需要对其名下财产进行强制执行时,那么该房屋就会存在被法院强制执行的可能。

总之,不管是“借名人”还是“实际出资人”都应当认识了解“借名买房”这种行为的风险性。

尤其对于实际出资人来说,如果一味抱有侥幸心理,企图钻政策空子,一旦出现纠纷,将面临难以通过司法途径维权的现实可能。

 

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